写字楼市场：2009 年第二季度北京甲级写字楼市场需求继续下降
2009年第2季度，共有5个写字楼项目入市：金融街中心，居然大厦，来福士广场，中海广场，以及丰树大厦。新增供应量约为27.8万平方米，甲级写字楼市场的总存量因而达到600.3万平方米。
受到全球经济停滞的影响，北京各主要区域的物业需求都呈现不同程度的下降。近期累积性需求的下降，各区域吸纳量持续偏低，迫使业主不得不继续降低报价。尤其是在市场供应相对比较饱和的区域，新入市项目的租金折扣力度表现得更为明显。季度性下降最多的区域为CBD和东长安街/建国门，分别下降了9.83%和4.79%。
考虑到目前市场的大量供应，以及萧条的市场环境，预计2009年下半年的甲级写字楼市场依旧不容乐观。
至于明年市场能否全面复苏，主要取决于市场对全球经济的发展以及国内经济展望。虽然目前大家普遍对中国经济的预期都是保持积极乐观的；但在国际市场，特别是在发达经济国家，主要还是在应对经济危机，致使投资活动萎缩，经济复苏的预期较低。
瑞士信贷第一波士顿 在金融街中心租用3,500平方米。
花旗集团 在复星国际中心租用1,400平方米
住宅市场：北京高档住宅呈现回暖，售价上升
与比上季度甚少项目开盘相比，2009年第2季度新入市的高端住宅项目明显增加，新项目包括：位于三里屯的工三，北四环的远洋万和城，以及太阳宫的太阳公元等。
与上季度相比，本季度的高端住宅租赁市场在保持稳定的同时，呈现出了上升的趋势。整体平均租金从人民币138.4/平方米/月，升至人民币139.7/平方米/月，增长了近1%；空置率则从24.8%降至23.3%，下降了1.5个百分点。
至于高端住宅销售市场，也呈现出回暖现象。整体高端销售市场的平均价格约为人民币29,676/平方米，比上季度上升了11.8%。
考虑到跨国企业的减薪减员计划很难在较短时间内改变，以及综合考虑整个国际经济形势的影响，高端租赁市场，尤其是酒店服务式公寓市场，在短期内不会有租金的快速增长。而出租公寓和别墅，则会保持比较平稳的态势。
对于销售市场而言，如果成交量在一段时期内仍保持上升的趋势，将会加强开发商对项目调价的信心，因此我们预计未来高端住宅售价将会稳步上升。
5月份，朝阳区广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元竞得，规划建筑面积72,500平方米。这是今年以来北京市场最为引人注目的一宗住宅用地交易。
商铺市场：消费者信心回升，商铺市场回暖
本季度新开业的项目增多，主要有：国瑞崇外购物中心，13万平方米；来福士广场，3万平方米；以及悠唐生活广场，11万平方米。
随着经济复苏迹象的出现，以及政府扩大刺激内需计划的推行，消费者信心出现回升，推动零售业消费市场增幅不断上升。另外，从本季度的新供应来看，中高档次的项目兼具，也可以说明不同定位的零售商对北京的商业市场都持有积极的信心。
目前，越来越多的开发商选择自持项目，只租不售。一方面，是考虑到市场销售环境的风险；但还有重要的一点，是其意识到了保持统一产权，产生稳定的现金流，对项目经营以及企业发展的重要性。
随着金融危机的深入和持续，零售商需要不断地根据市场环境对品牌进行经营策略的调整，以期能在市场竞争中占得先机。另外，从项目层面来说，如何突出项目特色，提高服务质量，也是提升项目综合竞争实力的需要考虑的因素。
近期人们对中国经济的预期发展比较乐观，社会消费品零售总额也在保持上涨，我们相信未来半年的商铺市场将会很快恢复到平稳增长的态势，租金和入住率都将会有一定程度的提升。
优衣库在朝阳区悠唐生活广场租用400平方米。
Zara在东城区来福士广场租用1,000平方米。
投资：2009年房地产投资市场现状及挑战
在结束了2008年金融海啸对全球房地产市场的剧烈冲击之后，2009年中国房地产投资市场虽然面临着不小的挑战，成交量相对过去几年也出现了明显的萎缩，但从过去半年来看，随着国家刺激经济计划的实施，市场流动性日益充沛，投资者的信心逐渐得到了恢复，市场也正传递着一些积极的信号。在目前的市况下，中国房地产投资市场呈现出一些什么样的特点？海外投资基金是否还是市场的主角？哪种物业最受投资者青睐？未来市场又将走向何方？
北京和上海由于经济活动发达，行业分布广泛，聚集着大量的外资企业，因此一直以来都是房地产投资市场的重点，这两个城市的市场表现，基本上也反映了整个中国房地产投资活动的状态。2008年第三季度以来，受到全球金融海啸的影响，市场的成交额出现了十分明显的下降。可以看到，尽管2008年全年的成交额相对于2008年并没有出现巨大的降幅，但实际上，2008年的大部分交易均在第三季度之前完成，第三第四季度的成交额同比下滑比较明显。同时，2009年上半年由于受到信贷紧缩，投资者信心不足等的影响，过去的6个月成交量不大。但是从我们的市场经验来看，投资者的热情开始逐渐恢复，信贷紧缩的状况已经大大缓解，中国未来经济发展的前景也较世界许多其他国家要乐观，优质的房地产物业仍然是国内外机构投资者所追逐的重点。
与金融海啸之前相比，目前的房地产投资市场也呈现出了一定的特点。首先，一线龙头城市，如北京和上海，重新成为了投资者的首选地，因为一线城市的经济稳定性较高，物业水平较好，制度建设较为完善；其次，投资策略更为谨慎，对项目的审查需要的时间更长，审查的条件更加苛刻，如需要更高的内部回报率、更稳定的现金流收益等；第三，虽然海外不少金融机构近期受到严重的冲击，但海外机构投资者对中国的房地产投资市场依然兴趣浓厚，这也符合他们分散投资风险、追逐高额回报的要求。同时我们预计，由于流动性充沛及通货膨胀预期等主要因素，未来北京和上海市场成交量会稳步上升，持续录得大宗整栋物业的收购案例。
在投资者类型方面，海外私募机会型投资基金仍然是市场的主流力量，这主要是因为他们投资机制更加成熟和灵活，对市场较为熟悉，中国房地产市场的高回报也符合他们全球配置要求。国内机构投资者方面，虽然在过去的几年中，国内的机构投资者完成的成交额仅占总成交额的很小部分，但随着房地产投资信托的实行以及保险资金投资不动产细则的完成，我们预计越来越多的国内机构投资者将会活跃起来，成为中国房地产投资市场的一股主流力量。
从市场类型来看，过去几年来，写字楼、商铺、服务式公寓、住宅开发机会一直是投资的重点。在目前的北京和上海，写字楼市场正经历着一轮显著的调整，具体就北京来讲，自2005起，北京市甲级写字楼的新增供应量保持高位，到2009年达到顶峰，预计年新增供应量达到100万平方米。而需求方面，由于不少外资机构放缓了扩张的步伐，对写字楼面积的需求下降，租金水平有一定的下调压力，因此写字楼市场短期不会成为投资者关注的热点。然而，由于2010年及2011年的新增供应有限，随着全球经济的恢复，未来2到3年内写字楼市场将会重拾上升的趋势，市场也将更为稳定。
另一方面，受惠于国家刺激经济以及扩大内需的政策，一线城市的商业房地产也一直是投资者关注的重点。由于利率保持低位，大中型城市居民对改善生活的要求日益强烈，全国大部分城市的商业零售品销售额增长速度均超过了GDP增长速度，零售业的繁荣也带动了商铺市场的租金水平及售价水平的提升。地理位置优质、经营管理良好的商业物业仍将供不应求。
而酒店和服务式公寓市场，由于受经济周期性因素影响较大，市场供应方面也呈现一定的过剩，短期之内仍将持续调整。值得注意的是，由于普通住宅市场的快速复苏，住宅开发项目预计也将重新成为海外投资基金关注的重点，分享住宅开发投资的回报。
过去的6个月内市场成交量不多，但也录得了几宗比较大型的成交案例。如上海陆家嘴集团整体收购了上海浦项广场写字楼项目，成交金额超过17亿人民币。此外在北京，金融街控股集团收购西单美晟商业综合体项目以及SOHO中国出售凯恒广场写字楼项目均为成交额超过10亿的交易。从这几宗成交案例来看，国内机构投资者已经在房地产投资市场上逐渐形成了一股主要的力量，并且会在将来更为明显。
可以肯定的是，过去5年房地产投资市场上连续上演的整栋收购好戏在2009将会有一个短暂的调整，主要体现在市场成交量下降，投资活动减少。在接下来的3到5年内，随着经济发展的逐渐复苏，国内房地产信托基金和保险投资机构的成长壮大，未来房地产投资买方市场的力量依然保持强大，另一方面，国内高质量的房地产物业相对有所欠缺，这也成为房地产投资市场发展的一个瓶颈。在投资回报率方面，目前更为谨慎的投资者往往要求更高的回报率来防御未来可能的租金下跌风险，因此，买卖双方对回报率预期的差距也是阻碍交易完成的一个重要因素。
总的来说，2009年是充满挑战的一年，然而，我们对中国中长远的发展保持乐观，中国依然是全球经济发展的一个龙头，中国房地产市场也将在经历一定的调整之后重新步入正常发展的轨道。
商业：国际一线品牌放缓中国开店步伐
国际物业顾问DTZ戴德梁行研究表明，在全球经济衰退的背景下，诸多国际一线品牌已明显放缓在中国开店步伐，致使高端定位项目招商难度进一步加大，诸多项目被迫延后开业。针对一线品牌开店放缓之背景与原因，DTZ戴德梁行华北区商铺部董事、商业顾问业务负责人张家鹏先生分析如下：
1、全球经济衰退的波及
受全球经济低迷的影响，人们对高端商品的消费呈现明显下降趋势，中国虽然受影响相对较小，但国际一线品牌在其它主要市场之业绩均有显著下滑，在此种形势下，为保障整体业绩、控制公司风险，大部分品牌均选择放慢开店速度，投入更多精力把现有门店做好。
2、前期大力扩张消化开店指标
在金融危机发生之前的相当时段内，全球经济均呈现活跃上升趋势，中国则以更为优异的表现，推高了人们的投资与消费热情；在此大好形势下，国际一线品牌亦积极选址，进入空前高速扩张期，完成了在诸多城市的首批开店布局，因此对于后续的选址开店速度，亦有自然放缓的动机。
3、部分新开店铺销售不佳
中国各主要城市之商业物业供应量都相当庞大，且随着项目的陆续开业，市场竞争已由招商逐步向经营转移，城市内新开业项目与原有项目，以及新项目与新项目之间的竞争十分激烈，再加之受到经济形势不利的影响，使新项目背负了较大的经营压力，造成诸多新开业的国际一线品牌难以实现理想业绩，引致其在开拓新店方面更为谨慎保守。
对于国际一线品牌在中国未来的发展，张家鹏先生表示：“中国仍然是绝大部分品牌的重点发展地区，这一点并未受到经济环境变动的影响，目前可视为阶段性调整，随着经济形势好转，开店紧缩的状态将会逐步缓解，更多城市项目将迎来新的招商机会。”
