北京甲级写字楼市场显现回暖
2009年第3季度共有2个写字楼项目入市，分別是环球财讯中心和凤凰置地广场。新增供应量约为13.2万平方米，甲级写字楼市场的总存量因而达到613.5万平方米。
本季度的需求虽然没有表现出强劲的回升势头，但确实出现了回暖的迹象。全市整体的空置率亦由上季的20.9%降至本季的20.2%，下降了0.7个百分点。
市场回暖现象的显现，使得一些业主信心恢复，租金价格有所上调，令全市的整体租金由每月每平方米139元升至每月每平方米148元，环比上升6.3%。同样地，物业平均售价录得6.77%的环比涨幅，从上季的每平方米29,714元，升至每平方米31,726元。
2009年第3季度，北京的写字楼吸纳量表现一般，为14.3万平方米，环比下降了12%。本季度主要的租賃為中国人保在卓著大厦租用2,480平方米，以及康菲石油在现代汽车大厦租用7,000平方米。
预期在2009年第4季度，将有38.3万平方米的新供应进入市场；另外在2010年的新供应将为67.7万平方米。有鉴于市场气氛逐渐转好，至2009年年底，我们预期租金和入住率亦将有所回升。
DTZ戴德梁行写字楼部负责人吴佩玲董事表示：综合市场数据来看，空置率与租金水平和去年同期相比仍处在低谷，但该季度空置率与上季度相比已下降，租金价格有所上调。该季度内需求有所回升，同时本季度市场新增供应仅为第二季度的47.5%，给市场的压力也较小。
相较2009年第二季度，租赁市场出现大面积的租赁客户，主要为内资企业，比如，北京农村商业银行租赁金融街中心50,000平方米，四维图新租赁凤凰城9,000平方米。而且这些租赁交易集中在一些新的写字楼项目上，这些项目硬件水平较高，但是价格却低于其正常租金水平，同时在装修等方面还有较多优惠政策。
此外，为了刺激市场需求，提升市场活跃度，自去年年末今年年初开始，政府亦纷纷发布一系列鼓励政策，如北京市人民政府发布的《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定》，东城区发布的《东城区关于促进主导产业和总部型企业发展的鼓励措施》、《东城区关于促进文化创意产业发展的试行办法》，海淀区发布的《关于促进中关村高新技术企业发展的若干意见》等均对客户租赁或购置办公物业采取一定的优惠政策。这也是导致近期市场需求回升，活跃度上升，空置率下降的诱导因素之一。
商铺市场持续平稳增长态势
2009年第3季度，北京市整体商铺供应量在稳定中增长。顺义区赛特奥特莱斯及海淀区欧美汇相继开业，为市场投入约20万平方米的新增供应。我们预计在2009年第4季度，将有70余万的新供应将投入市场，2010年的新供应則预计有60余万。
非传统商业区将在未来一年有大量的新增供应，例如朝外大悦城、万柳One Mall、五棵松华煕乐茂等，北京的商业区持续往外扩张。
快速消费成衣店在北京持续扩张，例如H&M及C&A分别在海淀区欧美汇租用1,266平方米及1,729平方米，可见新商业区域也受到国际快速消费成衣店的关注。
截止2009年8月，北京市社会消费品零售总额为3,388万元，同比增长114.3%。在宏观市场如此强劲增长的带动下，未来北京商铺市场将持续良好，租金将保持平稳增长。在众多区域中，王府井／东长安街的商铺租金仍为各区之冠，达每月每平方米780至2,400元。
随着中国奢侈品消费能力的迅猛增长，定位于高档的购物中心在北京也逐渐增多。然而一些项目缺乏运营经验，致使租户流失，空置率升高，租金水平停滞不前。
高档住宅租金持续下降，价格则继续上扬
在2009年第3季度，北京房地产市场表现良好，高档住宅售价继续攀升，环比增长约6.5 %。而租赁市场方面，表现平淡，租金下降了1.8%。
2009年第3季度，随着一些新项目的入市，北京全市整体的高档住宅租赁市场的平均租金继续下降，至每月每平方米137.2元，环比下降1.8%。从不同物业类型来看，出租公寓租金降幅最大，跌至每月每平方米101.6元，下降了5.5%。
空置率方面，市场吸纳能力仍未有加强，因而全市整体的高档住宅租赁市场的空置率继续上升，为23.9%，环比增长了0.6个百分点。其中，出租公寓方面由于租金下调，空置率略微有所下降，由上季度的19%，降至本季度的18.6%。其他物业类型，空置率则继续上升。
售价方面，2009年第3季度，受整体市场价格高抬的影响，高档住宅平均售价也继续上升，为每平方米31,609元，环比上涨6.5%。从不同区域来看，由于是核心商务区的缘故，燕莎、CBD依然为售价最高的区域，价格约为每平方米38,000元。
本季度的新增项目包括北京财富中心千禧公寓，为CBD的又一家高端酒店服务式公寓。
考虑到高档住宅租赁需求的持续疲软，我们预计在下个季度也不会有明显改观，租金还会有所下调。而对于销售市场，依据在目前的市场氛围来看，售价将会继续上扬。
大中华地区投资市场 – 稳步上扬
国际房地产机构戴德梁行在最新发表的研究报告《投资市场动态——大中华地区》中指出，中国大陆房地产投资市场在 2009 年第3季度持续走势向好，大宗交易（成交额超过 1,000 万美元）的数量和金额均超过本年度前两个季度。 在这些大宗交易中，尤以综合用途项目最为显著，其次为写字楼项目，而住宅市场也录得有明显增长。这些重大交易主要集中在中国一线城市，包括北京、上海及广州。
DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管及董事陶汝鸿表示：“于中国，本季度共有 210 宗大宗交易发生，成交数量环比增长了 31%。而另一方面，总成交金额则环比上升了 51%，从第2季度的 116 亿美元增加到 175 亿美元。这主要是由于本季度中国大陆有数宗高额交易成交。”
在土地买卖方面，在首三季的土地成交中是以住宅及综合用途项目为主，此二类型成交宗数己占2009年第3季度全部成交宗数的80%以上，相对今年初只有59%，份额有明显增加。而大部份的土地成交都集中在一线城市，尤以北京及上海最为显著。独北京及上海这两个城市所占比率己超过36.7%，反映出过去6个月以来新增销情理想，一线城市的存量大部份己被消化，因此，发展商纷纷补充土地存量，导致土地成交大幅增加。
已建成物业投资市场方面，在首三季，内地本年共录得32宗单一成交金额逾1,000万美元的大额建筑物交易，涉及总额超过33.6亿美元；对比去年，全年大额建筑物投资交易则有75宗，涉及金额为66.91亿美元。本年交易当中，以写字楼及综合用途物业最受投资者青睐。写字楼物业的交易金额占比为总额33.6亿美元的62%，其次为综合用途物业，占21%，第三则是商铺类物业，占11%。本年最大一宗大额交易是上海静安区的The Exchange，这座50层高的写字楼物业在8月份以人民币24.5亿元售出。由于近期经济表现开始回稳，不少公司开始寻找优质办公楼空间，准备未来扩充之用；虽然主要城市的写字楼供应充足，但未影响这股需求。
去年投资者开始把目光投向二线城市，今年投资者的兴趣则回归一线城市。截至9月底，本年在一线城市进行的交易占总数的82%，牵涉金额的占比则达到90%。当中又以上海最为瞩目，其所占交易金额高于其他城市，其次为北京。由于不少物业买家以扩充公司规模为目标，故在寻找物业时亦首选上海及北京等国内金融中心。
本年大额投资买卖中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。去年金融危机爆发后，一些外资撤出国内部分物业市场，内资因而找到进占机会。
北京房地产市场现商住倒挂，投资写字楼市场前景乐观
自金融危机以来，外资公司紧缩开支，原本计划中的转租、扩租基本告停，北京市写字楼空置率大幅攀升，加之09年全年写字楼大量上市，造成空置率上升。
2010年开始，写字楼供应将大幅下降，2010年全年供应为09年的57.8%，而2011年的供应更仅为09年的17%，为200，000平方米。09年北京写字楼存量较上年增长了22%，而到2011年，写字楼总存量将仅比上一年增长2.8%。下图显示了从2006年到2011年北京市写字楼的存量、供应、吸纳、空置面积及空置率走势。
2009到2010年世界经济仍处于复苏阶段，预计北京写字楼的吸纳在09年大幅降低之后将小步回复，到2011年，写字楼的吸纳量将显著提高，鉴于2010年后写字楼供应的大幅降低，空置率会逐步好转，达到15%左右。
此外，北京市政府出台了一系列刺激经济发展和吸引企业注册和落户政策。包括北京市工商局颁布22条措施，为外资企业创造宽松发展环境；朝阳区政府新出台《<朝阳区促进金融产业发展专项资金管理暂行办法>补充办法》等多种政策吸引金融企业入驻，同时设置亿元专项资金，对入驻该区的金融机构提供租金补贴、高管退税等补贴支持。朝阳区科委也推出11项措施支持高新企业的发展。这些政策都有利于在目前下滑市场环境中减轻企业的负担。据CBD管委会的消息，2009年内，政府还将继续发放更多的补贴来支持这些企业的发展，同时维持写字楼市场的稳定。
同价格相对稳定的写字楼市场相比，住宅市场的价格则持续攀升。以位于花市大街的国瑞城为例，其公寓的价格已达到3万元/平方米，最高达到3.5万元/平方米，而在北京崇文区、宣武区，几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。在CBD地区，御金台公寓售价高达5.5万元/平方米，而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米，其间有高达两万余元的差额。
按一般分析，商业地产视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。但目前不但一些商业地产价格低于同地段住宅价格，而且还出现了滞销，这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。同时，在购买写字楼和商铺时，首付比例一般都会在50%以上，而且贷款利率没有任何优惠，比住宅贷款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收较高的税，北京市地税局发布了新的《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》，重新确定了“非住房”出租的征收率，月租金收入在5000元以上的，综合征收率为12%；不足5000元征收率为7%。这些都抑制了写字楼和商铺的投资需求，这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。
尽管如此，根据上海统计信息网的统计数据，上海一到八月，貌似火爆的住宅市场实际投资同比出现了负增长，而表面平静的办公楼市场则同比增加了14.9%。在北京，一到八月，尽管住宅及写字楼投资同比双双出现了负增长，但写字楼投资的负增长也较住宅低了一个百分点，这些都说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。
今年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用，投资及公司形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。
综上所述，我们是否可以说明，写字楼投资是大有前景的呢？
