2009年是中国商业地产发展史上具有重要意义的一年，虽然全球性金融危机具有一定的负面影响，但总体上2009年中国商业地产激流勇进，可圈可点。回顾2009年，发生了诸多如险资入市、烂尾楼复活、中关村业态调整、城南发展规划等具有标志性的重大事件，在中国商业地产史上发生了多个第一或创造了新的记录，各路大腕企业在商业地产上或有不凡表现或跃跃欲试。以下是爱蓝图小编为大家盘点的2009年商业地产十大关键词。

千亿险资入市

随着10月1日修订后的《保险法》开始实施，预计保险资金的入市规模将达1500亿元左右，而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、升值潜力较高的商业地产，尤其是写字楼物业。

目前保险公司正在筹备相关部门并逐步熟悉国内商业地产市场，短期内很难出现商业地产收购潮，但保险资金入市的影响将在未来逐步体现。

9月份，北京、深圳写字楼租金出现大幅上涨，而上海、广州的租金则出现小幅下滑。北京租金的上涨是对8月大跌的一种修复，而深圳则是延续其上涨的趋势。据中原地产研究中心预计，10月写字楼的销售市场仍将保持供求两旺。租赁市场方面，深圳仍将继续回暖，其他三大城市将保持平稳。

烂尾楼复活

12月26日，由烂尾近10年的海天广场变身而来的“光耀东方广场”将正式开盘销售。这是继12月19日北京最大烂尾楼森豪公寓咸鱼翻身更名“朝阳首府”并开盘热销后，又一个被市场广泛关注的烂尾盘活的楼盘。

所谓“烂尾楼”，主要指那些已经办理了用地、规划手续的项目，在开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。此外，也包括一部分因为产权发生纠纷、工程质量不合格等原因而停工的项目。北京近年烂尾的项目不在少数，但很多都在最近获得了新生。

著名经济评论人叶檀认为，每次大批烂尾楼产生的时候,是房地产泡沫开始破灭的时候。而每次消灭烂尾楼的时候就是整个房地产业开始高涨、进入上升周期的时候。叶檀还指出，在消灭烂尾楼的同时如果我们的泡沫无法支撑将会带来更多的烂尾楼。

中关村业态调整

7月以来，中关村西区交通环境整改方案以及北京市海淀区人民政府《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》陆续发布。对于这两项或将对中关村未来发展具有重要意义的规划，部分中关村经销商却不知情。

中关村西区东临中关村大街，西临苏州街，北临北四环路，南至海淀南路，中关村西区内道路总长度达7.8公里。包括鼎好电子城、海龙电子城、中关村E世界等大型电子卖场均在中关村西区地域内。

根据海淀区人民政府《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，目前中关村西区业态较为混乱，高新技术产业、电子贸易业、商务服务业、商业等多种业态并存，电子卖场重复建设现象严重，商业所占比例偏高，科技、金融特色不突出，与中关村西区的发展定位存在较大偏差。

《通告》指示，中关村西区未来将发展成为以技术创新与科技成果转化和辐射为核心，以科技金融服务为重点，以高端人才服务、中介服务和政府公共服务为支撑的创新要素聚集功能区。

考虑目前中关村发展现状，中关村西区交通环境整改方案及中关村西区业态调整规划将会对中关村西区未来定位起到决定性作用。中关村西区的“商业味道”或将逐渐转淡，届时，传统电脑城在IT产品零售端多年来的统治地位也将面临新的机遇和挑战。

石景山打造CRD

石景山区明年计划完成重大项目投资约132亿元，涉及投资项目111项。

根据区域定位的整体转型，石景山正着手打造首都文化娱乐休闲区(CRD)，在明年的投资项目中，属于CRD核心产业中的高新技术和商贸旅游项目比重明显增大，共有17个项目，明年将完成投资20.5亿元，投资额同比将增3倍。

明年，五里坨、广宁等西部地区将成为该区投资重点，37个项目、63.6亿元的投资，将使基础设施和综合环境较弱的西部发生明显变化。此外，社会公益类项目共有22项，如区结核病防治所、花语城市休闲绿地等。

城南发展规划

11月5日，北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》（以下简称“城南计划”）正式发布。计划显示，总额达2900亿元的资金将在未来三年投向城南地区的交通、环境等基础设施，该计划将帮助城南走出发展缓慢的怪圈。同时，城南的发展也将给北京整体的经济发展注入新鲜“血液”。

在“城南计划”正式实施的未来三年时间里，涉及大兴区的重大基础设施有22项，其中重大交通设施13项，环境精品工程5项，并实现“一轴一带多园区”。

住改商“松绑”

广州市政府常务会议日前讨论并原则通过了《关于做好促进就业工作实施意见》。《意见》中“允许企业、个体工商户按有关规定，将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）等级注册”，不少市民认为，这是广州住改商“松绑”的信号。

一直以来，《物权法》对“住改商”的合法性要求有两点：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主同意。但在实施中，“有利害关系业主”如何认定，一直没有统一的说法。各地也多次发生“住改商”的纠纷事件，甚至各地政府在“禁”与“不禁”之间，也是反反复复，朝令夕改。此次最高人民法院明令禁止“住改商”，并赋予所有业主“一票否决权”。

REITs模式

REITs即房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts），对于房地产开发商或不动产持有人来说是开辟了一条新的融资渠道,为其提供了将所持有的相关不动产套现的新途径，更提高了大宗房地产交易市场的流动性。

从目前情况看，国内首只股权REITs预计将在明年一季度上市，债权REITs将在股权REITs前出台。REITS的本质是不动产的证券化和公募。

从发达国家的房地产运作情况看，目前城市化率接近50%，已到了开发与持有核心城市物业并重的时候。当前房地产最佳的商业模式应为“开发+持有”模式———以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业。

CBD东扩

今年5月，北京市政府批准CBD东扩方案，CBD核心区将东扩约3平方公里，计划在6至8年完成。其中仅政府投入用于道路、绿化等公共基础设施方面的建设资金就高达70亿元。而10年内东扩区可拉动社会投资近千亿元，同时吸引10万人就业，规模相当于再造一个CBD。

“迪斯尼”效应

迪斯尼"米老鼠"来了，尽管国家发改委公布上海迪斯尼只有116公顷，为全球最小，但仍然值得商业地产业内欢呼雀跃。毫无疑问，迪斯尼的到来会给商铺、酒店、步行街等商业地产带来黄金发展机会。

迪斯尼的成功在于把握住了主题商业地产运作根本，抓住了消费者内心希望满足新奇、刺激、享受和兴奋等休闲娱乐的心理特征。迪斯尼时代，上海的主题商业地产要做好，在主题定位、招商运作、营销推广、服务标准上必须要学习迪斯尼。

随着上海迪斯尼的落户上海，相信会为上海的商业地产发展吹来一股来自大洋彼岸的劲风。

企业纷纷“变身”

近日，主业为百货业的百大集团将彻底转型商业地产。无独有偶，世茂股份也在近日公告宣布了重大资产置换实施进展，旗下9家商业地产公司完成股东变更手续。世茂股份通过向世茂BVI(商业)、世茂北京、世茂企业三家公司发行股份购买资产的方式，将旗下的商业地产项目注入世茂股份，最终将转型成为商业地产开发经营公司。

此外，业内盛传已久的宜家进军商业地产的消息终于得到了确认。12月初，公司高层宣布，中国将作为公司在欧洲以外进军的第一个海外市场，英特宜家购物中心集团正式入驻中国，首批项目分别落户北京和无锡。

2009年，房产商进军商业地产并非业界个例。万科、中粮、绿地、宝龙、合生创展...纷纷大举进军商业地产。中国正在进行经济和社会的转型，完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。随着城市需求的多元化，多种物业类型将成为趋势。