去年四季度，北京市写字楼出现了触底反弹迹象，市场的吸纳量达到了9.36万平方米，市场交易活跃，但是不断增加的新增供给使得整体市场空置率上升到27.9%，租金环比去年三季度下降3.1%，特别是今年新竣工甲级写字楼的平均出租率只有45%。值得注意的是，许多跨国公司重新在北京市场寻找新的办公写字楼，反映出了金融危机的影响正在逐步减退，跨国企业正在谋求新的发展。

租金相比最高点下跌22%

去年四季度北京整体写字楼市场净吸纳量达到9.36万平方米，主要交易依然集中在CBD区域，净吸纳量达到了4.17万平方米。值得注意的是，其中来自金融银行业、高科技行业以及生物制药行业的公司需求活跃，这些公司整合并扩张已有的办公面积，搬迁到更高品质的优质写字楼，以期在经济回暖中积极扩展在中国的业务发展。据了解，去年四季度大约52%的租赁成交来自于外资企业客户，相比上个季度上升了20%。

但是交易的活跃并没有缓解空置率的上升和租金的下调，整体市场租金环比微跌3.1%，达到202元/平方米/月，同比下跌了17.8%，相比上一个峰值2008年二季度的租金下跌22%跌至新低。CBD地区的租金环比下跌3%，达到210元/平方米/月，同比下跌24.1%，为各分市场中最大跌幅。甲级写字楼租金环比下跌1.7%，达到240元/平方米/月，同比下降18.8%。

去年四季度有13.62万平方米的写字楼入市，新增供应使得整体市场空置率进一步上升，达到27.9%，CBD地区本季度虽没有新增供应，但空置率仍然处于35%的高位。甲级写字楼本季度空置率环比上升1.3%，同比上升6%，达到29.7%。但是值得注意的是，去年下半年以来租赁成交在5000平方米以上的大单开始出现，StandardChartered Bank 在环球金融中心租赁了9000平方米，Intel在环球贸易中心租赁了9000平方米，法国船籍社在第五广场租赁了2500平方米。

仲量联行分析，2010年，预计北京市写字楼市场将新增供应120万平方米，新增甲级写字楼的比例将达到62%，其中四栋甲级写字楼共计44万平方米将位于CBD。截至去年底，北京市写字楼存量已达920万平方米，其中甲级写字楼存量达到386万平方米，为总存量的42%。

租金回报率可能会更低

市场的快速回暖和对未来的乐观预期带来的直接影响的投资者对于写字楼市场的青睐，投资者的心理直接导致了写字楼价格的节节攀升。事实上，在2009年的快速攀升中，写字楼的资金回报率就仅仅达到3—5个点。“中心区的写字楼租金回报率多在3%左右，3%是一个比较偏低的水平”，罗进良告诉记者，表面租金回报率如果在3%，扣除税费就更低了，“3个点的回报率已经是一个底线，投资的风险已经出现了。”

“从2009年到目前来比，写字楼的租金回报率是有所回落的，写字楼的价格在不断上涨，但是2009年底租金的上调比较低，租金的涨幅比不上价格的涨幅，预计2010年，租金虽然会上升，但是也会相当温和，租金回报率可能会更低，风险会更大。”罗进良说。