多年来一向“卖座”的潘石屹SOHO系列商业楼盘,近期却频繁遭遇业主纠纷。退租门、物业门,如今又出现抗议门。然而,一直以来相安无事的商业运作缘何一时之间就遇上了“多事之秋”呢？在业界人士看来,是商业地产整体环境遇冷放大了SOHO模式的弊端。

SOHO业主到售楼处抗议

日前有报道称，在潘石屹旗下SOHO中国的新楼盘嘉盛中心，自称被欺骗的20余名朝外SOHO和SOHO尚都的业主，打着横幅到售楼处，劝人不要买潘石屹的房子。

该报道引用业主刘女士的话称,2006年,她花220多万元购买了朝外SOHO的一个商铺,当时的价格每平方米将近4万元。购房时,售楼人员曾口头承诺,开发商会自持30%到60%的商业面积、年回报率达到8%、统一管理招租等。如今,商铺已售完,但很多商铺租不出去。

这已经不是SOHO商业第一次发生业主纠纷。SOHO尚都、建外SOHO因为对外出租率较低和物业矛盾等问题，已经发生多次业主抗议的事情。

散售模式弊端被放大

“这和SOHO中国特有的商业模式是有关系的,为了满足人投资商业的需求，SOHO商业主要是以散售为主。这种拆散销售,出现了业权分散的情况，一旦出现问题,因为小业主的群体较大,众口难调,所以很容易发生纠纷。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部王琼分析说。

明天地产业务总监贾玉鹏也认同这一观点。他表示，SOHO的散售模式是业主纠纷最深层次的原因。“商业本应该是开发商持有的,而SOHO中国是将大开间商场型商业分割成若干个小商铺进行销售。”

贾玉鹏认为,这种分散销售模式是不合理的。一方面,不能保证业态的合理搭配,开发商不能对业态进行统一的管理和布局。另一方面,在分散的产权商铺里,业主对租金的期望值不一样。“这样就直接导致空置率比较多,影响整个商业的氛围,已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成了一种恶性循环。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低就是这样引起的。当时对业主的承诺不能达到,业主自然会抗议。”贾玉鹏表示。

但是，为什么2009年以来SOHO的问题突然多了起来呢？“这与商业地产的整体环境有关。受金融危机影响,去年商业地产尤其是出租板块遇冷,这就加大了业主与开发商之间的矛盾。”王琼说。

据统计,去年前3季度，优质零售物业首层和二层的租金跌幅始终在5.4%-5.7%区间,空置率也始终徘徊在8%-9.2%的高位。

出售模式向持有模式转型

实际上,商铺散售在国外以及中国港澳地区早已销声匿迹,在中国内地一些大城市也正在逐步退出市场。王琼表示，目前国内商业地产主要还是以开发商整体持有为主。

潘石屹为何钟情散售呢？贾玉鹏认为,散售能快速回笼资金,能够将利益最大化。而在销售方面，潘石屹有着自己独到的一面。王琼认为,一方面潘石屹的市场营销做得很好,另外,潘石屹对商业投资客户的储备非常丰富。

随着SOHO尚都与建外SOHO问题的暴露,外界对于SOHO商业散售模式的质疑也越来越多。贾玉鹏认为,已经吃了苦头的投资人,肯定不会再去买SOHO的楼盘。口碑坏了,SOHO的神话也很难持续。

不过,潘石屹也意识到了这种危机。他明确表示，SOHO前门项目的操作将由出售模式向持有模式转型,此外光华路SOHOⅡ、朝阳门SOHO(凯恒中心)的三期都会持有一部分,并透露以后每一年持有的物业量都要增大。