新保险法出台 一石激起千层浪

2009年10月1日,新《保险法》的实施将保险资金引向投资最火热、也是最受争议的房地产。

截至2009年9月,我国保险产业实现保费收入8580.3亿,而保险公司总资产达3.8万亿。即整个保险资金规模相当于全国GDP的10%,如此庞大的资金量向任何一个投资领域放开都无异于一剂强心针。

不动产领域的放开是保险资金配置多元化的又一大迈步。2004年,保监会放开了保险资金对基金的投资;2005年,保险资金可直接投入股市;对房地产领域投资的风声从两年前就开始吹起,2009年10月1日新《保险法》实施,最终尘埃落定。

在2009年第一季度保监会的新闻发布会上,保监会主席助理兼新闻发言人袁力进一步做出解释,保险资金的不动产投资包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等,也就是说除了住宅地产,房地产行业的大门已正式向保险资金打开。

保险公司对商业地产虎视眈眈

中国人寿通过收购股份方式跃升为远洋地产第一大股东，赶在险资投资不动产细则公布前为全面进入地产业铺平道路。而险企进军地产行业，已经不知不觉形成了一股热潮，最近半年来，一些大险企都在抢占先机，以各种方式潜伏地产业，通过下面一些事实，或许能看出险企对地产行业的青睐程度。

2009年5月，中国人保与金融街签下100亿元的地产合作项目；7月，中国人寿与信达投资公司签订战略协议，开展商业地产、酒店投资和物业管理等方面的合作；8月和9月，中国平安借平安信托连续与金地集团、绿城集团签订合作协议，将用400亿元投资地产；12月，生命人寿与佳兆业集团及旗下公司签订，以租赁、抵押融资等方式进行地产投资合作；泰康人寿更是直接成立置地公司专职负责地产投资，并投10亿元打造泰康养老社区。

在上述案例中，尤其是中国人寿的动作最引人注目。在岁末年初，上演了两次收购远洋地产股份的大戏，一举成为其第一大股东。券商分析师表示，实现控股远洋地产，为中国人寿全面进入地产业铺平了道路，也正因为半个月的两次大动作，显示出国寿进入地产领域的紧迫感。

“各大险企提前布局，是因为他们对投资不动产即将合法化已心知肚明。”首都经贸大学教授徐高林表示。此外，业内人士也透露，保险资金投资不动产细则已几易其稿，很快就要公布实施，以往险企在投资这方面的暗箱操作马上就要阳光化、合法化。其实，早在3年前，多家险企就已通过自用方式进入房地产业，然后用于租赁等商业交易，为险企带来稳定的收益，证明这一投资模式值得推广。

“保险资金进入商业地产”较高预期落空

2010年1月21日,保监会主席吴定富在全国保险工作会议上指出,有关保险资金投资不动产的相关规定即将出台,保险资金不允许投资居民住宅、商业地产和房地产开发。

对此,天相投顾认为,总体而言,此事件对房地产（尤其是商业地产）造成预期之外的短期利空,因为此举直接减少了市场对商业地产的需求;另一方面,由于保险资金还是可以通过“REITs”这个渠道间接投资房地产的,所以负面影响是短期的。

此前市场对“保险资金进入商业地产”预期较高。2009年底保监会就《保险资金运用管理暂行办法（草案）》公开征求意见,暂行办法规定保险资金可以投资六大类资产:银行存款、债券、股票（ST、*ST和创业板除外）、基金（具有良好历史表现的）、以及具有稳定现金流的不动产,并且资本金还可以投资部分产业股权。而对于“具有稳定现金流的不动产”这种表述方式,市场首先想到的就是商业地产（包括零售物业和写字楼）,然后是用于出租的住宅,最后才是基础设施。当时市场上甚至有机构预计将有接近2000亿元的资金进入商业地产领域。

现实却比较令人失望。根据最新的报道,保险资金在不动产领域不得直接投资“居民住宅、商业地产以及房地产开发”,那么能投资的就只剩基础设施了。此前市场对“保险资金进入商业地产”较高的预期没有兑现,这对商业地产需求端构成预期之外的短期利空,尤其是一二线城市的商业地产。但保险资金还是可以通过“REITs”间接投资房地产的,所以这对房地产只能说是短期利空。

为什么会出现如此大的落差？天相投顾认为这和近期中央各部门（包括国务院、央行、银监会、住建部、国资委等）多次进行房地产市场风险提示有关,而保险资金对风险的偏好和承受能力比其他机构明显要低得多。

商业地产仍值得超配

天相投顾认为,这个预期之外的利空可能对商业地产走势造成短期压力,但仍坚定地看好商业地产的中长期潜力,商业地产依然是2010年值得超配的板块,主要逻辑有五点。

从估值方面来说,最近一个月商业地产跟随整个地产板块出现较大幅度的下跌,已经基本释放了“资金面收紧预期”的负面影响,世茂股份（600823）、张江高科（600895）、金融街（000402）等目前估值已处于较低水平。

从行业特性来看,2010年在宏观层面“通胀和升值”将贯穿全年,商业地产相对住宅而言具备更强的资产属性,所以从策略上看配置商业地产好于配置住宅地产;从行业周期角度而言,商业地产滞后于宏观周期,而宏观2010年复苏态势应该更明确,商业地产景气周期趋势应该会更好。