万众期待的方恒国际中心38层主楼办公楼部份，于2010年8月现房盛装开售。

该项目位于靠近机场高速的望京核心区。前此，望京办公楼新盘售价不超过20000元/平米，当今望京周边写字楼个别新盘更低于15000元/平米，方恒国际中心主楼开售价直奔30000元/平米，成为望京办公楼价格的新标杆，该价格与新近燕莎商圈的写字楼新盘相若。方恒国际开盘日市场反应相当热烈，出现争购单元情况。为何方恒国际中心在售价上有跨越性突破仍获市场认可？需从三方面分析：

- 望京商圈发展前景；

- 望京办公楼供求情况；

- 方恒国际中心的项目优势

（一） 望京商圈发展前景

望京自2007年起，众多国际知名企业区域“总部”纷纷进驻，包括微软、卡特彼勒、奔驰、西门子、索爱、摩托罗拉、安捷伦、爱立信……跨国企业的望京分支机构更数不胜数，上述众多世界百强企业原来的主要办公地点大多在CBD、燕莎、建国门一带的传统商业中心区，望京吸引百强企业总部纷纷进驻主要优势包括：

1、区位优势

北京主要商业中心：CBD、燕莎、东长安街建国门、东二环均在东部。望京从机场高速通过二、三、四环直达燕莎商圈、CBD、建国门。此外，从北四环可直达中关村及亚奥。综合上述，望京来往主要商业中心区相当便捷。

2、靠近机场

大型跨国企业总部是作为世界各地人员及客户来往的中心，必需满足频繁的差旅需要，外企集中在东部与靠近机场不无关系。望京紧靠机场高速，对500强企业总部有莫大吸引力。

3、高管生活需要

500强企业区域总部必然集中外籍管理人员，机场高速沿线是中央别墅区，一直以来是外籍高管居住集中区域，此外，在望京周边的丽都及燕莎一带，颇多外籍管理人员集中的高级公寓。此外，在机场路沿线有较多国际学校，满足外籍人员子女教育需要，成为望京吸引外企的另一项优势。

4、平衡社区

一个理想的办公地点需要配备良好的居住条件。换言之，需要有足够的生活配套，包括消费娱乐。近年来，望京已开设的大型消费中心包括方恒购物中心、华堂超市百货、家乐福、沃尔玛、宜家家居、星美影院、华联超市百货、嘉茂购物中心等，生活配套完善。

5、大望京商务区规划

大望京商务区位于朝阳区望京地区东北部，总用地面积97.47公顷，该地区拟规划为以商业、商务功能为主导的城市综合区，总建筑规模129.22万平方米，其中公建建筑规模约103万平方米，望京将快速发展成另一商业中心。

小结： 望京商务环境日趋成熟，办公楼未来升值空间大，成为方恒国际中心办公楼以新高价入市，仍获市场追捧的客观因素。

（二）、望京办公楼供求情况

望京现存办楼供应量

望京现存纯办公项目约101.2万平米，已有相当规模。其中只租不售写字楼约527000平米，约占52%，整栋自用写字楼约315000平米，约占31%，出售项目约17万平方米，只占17%，且已全数售出。出售型纯办公楼在望京属极稀缺产品。

望京租赁市场

望京由于供应量相对较少，租赁市场较平稳，优质办公楼租金水平仅略低于传统商业中心区。望京办公楼空置率更低于10%，表现明领显优于北京其他主要商业中心区。方恒国际中心已入住的两栋办公楼可出租房源少于5套。

小结： 出售型纯办公楼在望京属极稀缺产品，望京租金回报高于其他商圈，且房源少，出租速度快，对投资者有较高吸引力。

（三）、方恒国际中心的项目优势

1. 方恒国际中心是望京一带唯一商务综合体

商务综合体是一个商业中心区的微缩影，包括办公楼、酒店、高级行政公馆、商场等四大功能，北京的知名商务综合体，如国贸中心、嘉里中心、燕莎中心、东方广场等，其构成部分均包含上述四个主要功能。商务综合体将成熟商圈的必要功能集中在单一项目，必然会提升各功能互动互惠的紧密关系，在单一项目内满足各种商务活动及配套需求，各功能的价值自然大幅提升。

2. 地标性

方恒国际主楼是当今望京最高建筑，机场高速进城的第一座高楼，成就真正的国门地标。

3. 入口广场

方恒国际主楼门前数千平米入口广场，以水景、拼花图案地面及各种植被构筑卓尔不凡的门前广场，在入口处即彰显冠盖望京的气度。

4. 四管空调

方恒国际主楼办公搂采用四管中央空调，在不同季节均可输送冷风及暖风，灵活控制温度，相比传统的两管空调，在换季时出现过冷或过热情况，具有明显优势。

5. 电梯比例

方恒国际主楼办公搂约32000平米，配7部超高速电梯，每部客梯载重1600公斤，高于一般办公楼的1350公斤，完全乎合国际甲级办公楼电梯比例标准。

6. 户型方正 落地大窗

办公楼标准楼层建筑面积约1600平米，所有单元方正实用，进深合理，所有柱子在外围，大开间设计，落地大窗，采光充足。

7. 方恒假日酒店

方恒国际主楼除了是望京一带最高建筑外，方恒假日饭店亦将成为区域最高档酒店。成功的商务综合体必需配备高档酒店，如国贸、东方广场、华贸、银泰、燕莎、嘉里中心等，原因是知名品牌酒店不单提供商务活动配套（如会议、展览、新闻发布、宴会、住房），亦有助提升项目整体形象，方恒假日饭店配套的宴会厅，多功能会议厅将提供区域内企业商务活动场所，使方恒国际中心成为望京一带的商务核心。

小结： 望京商务环境日趋成熟，方恒国际主楼办公楼的高端硬件、地标性及全方位配套，是成就望京办公楼新高价的主观因素。

商业中心外移

商务中心外围化其实在国内外都是必然趋势，国内的例子包括深圳商业中心由最靠近香港的罗湖区逐渐移至福田，广州由环市东路一带转移至天河区，上海由淮海路、南京路扩至陆家嘴，伦敦由市中心转至西区，纽约曼哈顿由下城扩至上城 (论坛 新闻)。反观北京，80年代的商业中心集中在建国门，其地理位置靠近市中心，且是地铁沿线，但90年代开始，商业中心却外移至大北窑以至燕莎一带，当时这两个区域并非地铁沿线，并较远离市中心，足见商业中心外移例子在国内外不胜枚举，而外移的主要原因是交通及空间。商业中心的主要功能是为企业创造最具效率的商务环境，但商业中心发展成熟后，随之而来是交通极其堵塞，现今CBD及燕莎在上下班时段，道路交通往往动弹不得，传统商业中心并不能创造时间效益，世界知名企业总部大都选择迁至望京，望京虽在4、5环间，但对外交通近年飞跃改善，机场高速直通二，三，四环，往CBD，燕莎，建国门，中关村等商业区相当便捷，往机场只需10分钟车程，此外，阜通东大街直通三，四环。至于地铁，除13号线已通车外，待14，15号线通达望京，望京办公楼价值将再迎来飞跃发展。