商办物业投资基金高和投资日前顺利退出北京中莎广场。通过“资本精装修”，高和投资以超过七成的溢价率完成了其运作项目的整体销售，而项目的投资客户主要是来自于山西和内蒙古的安全性资本。

2010年4月底，高和投资以2万多元/平方米的价格整体收购琨莎中心二期写字楼和底商，并更名为中莎广场。这也是今年民间资本对商办物业的第一次整体收购。

随后，高和投资对该商办物业进行整体设计，设定进入门槛和运营标准，甄别和寻找品质较高的租户，最后

带租约出售。数据显示，中莎广场销售均价达3.5万元/平方米。高和投资将这一过程称为“资本精装修”。

高和投资董事长苏鑫表示，“在住宅市场受调控影响较大的情况下，民间资本开始投向商业地产。而购买商办物业的主要是安全性资本，他们购买不动产的目的，不是炒高房价，快速投机，而是长期持有，赚取稳定租金回报。”据介绍，中莎广场的客户主要来自于山西和内蒙古，另外，还包括伊朗大使馆等境外机构。而荷兰、日本等多个国家使馆或驻外机构则签订意向租赁合同。

清盘中莎广场后，高和投资已准备接手下一个商业地产项目。其投资额度将远超过中莎广场；而高和投资下一步则将设立一只数亿元规模的封闭基金，专注于投资北京市场的商办物业。 （中国证券报）

中莎广场逆市开盘 煤老板曲线进军京商业地产

6月8日，中莎广场进入预售排号阶段。据悉，中莎广场价格在3.2万元至3.5万元/平米，低于燕莎商圈周边多数同类商业项目价格。

中莎广场是高和投资今年5月份收购的，而高和投资是一家主要对象为山西煤老板的一只私募基金。在收购中莎广场的过程中，高和投资称得上是一只“闪电基金”。在宣布完成收购仅一个多月，中莎广场即准备逆市开盘，这样的资金周转速度，在私募股权投资基金中十分罕见。

商业地产逆市营销

据高和投资董事长苏鑫表示，高和投资在运作手法上，与以前山西资本粗放型的投资不同。高和投资管理的基金收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行统一的形象设计，再出租给星巴克等品质较高的租户，从而实现了较高的溢价。苏鑫称，这种带有资产管理性质的投资方式为资本“精装修”。在住宅市场进入“休克”后，商业地产项目却展开了逆市营销。

6月8日，一个名为“百万销售精英俱乐部”组织在中莎广场宣布成立。这个俱乐部汇集了来自SOHO中国、星河湾 (论坛 新闻)、龙湖等多家大型开发商的销售总监及精英销售人员。进入俱乐部的条件是年度实现个人销售金额2亿元以上，年度实现个人销售佣金至少达50万元。该俱乐部的组织者“百万俱乐部”秘书长王柯向记者表示，“百万俱乐部是一个纯粹的民间组织，成员不代表所属公司，成员资格由销售额决定，如果俱乐部成员一年的销售金额不能达到标准就会自动退出，目前俱乐部成员有30多人，每个人代表2亿-3亿元销售额，随着俱乐部规模的逐步扩大，一次集体共识带给市场影响甚至超过任何一家房地产公司。”

“旺市推广、淡市营销，也许正是波动的市场将这些销售精英汇聚起来。”高和投资项目运营总监、阳光100前营销总监陈国雄向记者表示，“对房地产销售来说，市场陷入低谷并不一定都是坏事，火爆的市场是房子都能卖得出去，只有淡市，房地产公司才会格外注重产品，注重管理，重视营销价值。”商办物业与住宅价格倒挂百万俱乐部组织的首次论坛即以淡市营销为主题。著名经济学家赵晓在论坛上表示，政策调控市场，实际上是一个挤压泡沫的过程。很多城市住宅并没有很高的投资属性，但被投机性资本炒作脱离了价值，相反，北京、上海等地的商办物业的价格却与住宅形成倒挂，政策调控促使房地产市场回归理性，地段、性价比、以及物业类型将是淡市营销的关键。

华高莱斯董事总经理李忠也表示，会对房地产市场产生根本影响的不是政策而是宏观经济形势，从长远看他并不看好泡沫化严重的住宅市场，但北京最核心地段的物业一般具有硬通货的属性，目前，投资者更看重的是投资的安全性和项目的性价比。”

高和投资董事长苏鑫则通过三里屯SOHO (论坛 新闻)销售案例总结逆市营销的重点在于投资价值，因为在淡市中，客户更看重投资的安全性和价格的合理性。“是投资价值决定价格，”苏鑫表示，“租金回报率在5%以上的项目是可以保证长期给客户以投资回报的，而回报率在2%以下的项目，则显然存在的巨大的价格泡沫，中莎广场正是依据这一原则定价的。”高和投资与其他私募股权投资基金最大不同在于其主要团队具有丰富的市场销售经验，苏鑫在成立高和投资前，曾在SOHO中国长期担任负责营销的副总裁。

“在流动性比较充裕的情况下，募集资金并不是什么难事，难得是怎么寻找投资出口。”苏鑫认为，“中莎广场选择逆市开盘，主要出于其对市场的判断，因为以寻求避险为主要目的的安全性资本主要看重核心地段价值和性价比。” （证券日报）

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一直被外界关注的山西资本近日又有大动作，昨天，募资的主要对象为山西煤老板的第一只私募基金——“高和投资”在太原亮相，该基金亮相同时还公布了其收购北京中莎广场的举措。

昨天，由山西资本构成的晋商金融俱乐部在太原成立，在该俱乐部创立仪式上，国内第一只专注投资商办物业的私募基金高和投资也高调亮相，该基金募资主要对象为山西煤老板。据高和投资董事长苏鑫向记者透露，高和投资刚刚收购了紧邻北京东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼及商铺，并更名为中莎广场。这可以看作是北京调控细则出台后，民间资本的第一次投资。苏鑫没有透露此次收购的具体金额。

苏鑫表示，高和投资在运作手法上，与以前山西资本粗放型的投资不同。高和投资管理的基金收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行统一的形象设计，再出租给星巴克等品质较高的租户，从而实现了较高的溢价。苏鑫称，这种带有资产管理性质的投资方式为资本的“精装修”。