"相比住宅市场的惨淡，北京2011年的写字楼市场不论是供应量和成交量上都有显着的增长。"北京中原地产商铺部总监蔡慧健表示，"根据北京中原的统计，截至今年10月，北京写字楼供应总面积约460.84万平方米，比去年全年还多；而今年前三季度的成交量则比去年全年的总量还多出25%。"

仲量联行近期发布的市场报告也表明，写字楼市场的火爆远超人们的预期："相比去年同期，今年前三季度写字楼市场的新增供应量在60万平方米左右，而市场的吸纳总量则同比大增78.9万平方米。其中40%吸纳量来自自用需求。"仲量联行分析报告指出，写字楼市场供不应求的局面在未来还将持续较长时间。而戴德梁行发布报告称今年第3季度，北京甲级写字楼的平均租金水平继续保持高增速，达到每月每平方米226.93元，环比增长10.72%。与去年同期相比，增幅达到46.2%，优质写字楼增值潜力愈发凸显。

北京中原指出，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持着较高的速度，国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。蔡慧健表示，此前北京中原的写字楼业务中，租赁业务占80%左右，买卖业务仅占20%，而今年到目前为止北京中原经手的写字楼买卖业务比重已经达到40%，年末这一比重还呈现出不断上升之势。

今年北京写字楼租售市场全面升温

事实如此，在严厉的楼市调控背景下，商业地产被寄望成为下一波地产繁荣的载体。今年上半年，北京商业地产需求不断上升，从二季度开始，北京写字楼出租供应便呈现出明显短缺局面。

来自仲量联行的报告显示，北京甲级写字楼的平均净有效租金在三季度达到269元/平方米/月(按建筑面积计算)，环比上升10.5%。至此，北京甲级写字楼前三个季度的整体租金累计上涨已经达到29.7%。

"租金的上涨，并没有遏制用户对甲级写字楼的租用需求，当前背景甲级写字楼市场的空置率降至历史新低。"专家指出，而根据仲量联行的调查显示，北京甲级写字楼空置率环比下降0.1个百分点至8.2%。其中CBD和中关村区域的降幅最大，分别环比下降2.3和2.8个百分点。在当前租赁市场中，甲级写字楼的租售需求占有绝对的优势地位。

中关村与金融街需求"扩容外溢"

西三环周边供应量呈严重短缺局面

放眼北京各大商圈，目前租售需求最为旺盛而供应量却最为稀缺的区域，非西三环周边莫属。从新兴桥到紫竹桥近5公里的狭长地带里，地理位置、办公环境较好的甲级写字楼均接近满租。数据显示，周边商圈相对知名的甲级写字楼如中钢国际大厦、辉煌时代、丰融国际大厦、泰康国际大厦、平安大厦、翠微大厦、海育大厦等项目的出租率均达到或接近100%，且租金呈现跳跃式上涨趋势。

西三环北边为中国科技与智力中心中关村，分布有几百家全国顶尖的科技公司与诸如北大、清华等知名高校；东接金融街商圈，内涵全国顶尖的金融机构，据统计，金融街金融资产规模已达到近40万亿元，占北京市金融资产的82%，占全国的47.6%；向南临近西三环着名商圈公主坟商圈，其翠微百货2010年销售额便超40亿元，而现在随着国家战略规划，中关村与金融街都将进入扩容之路。

专家指出，作为西三环内唯一在售的现房高端写字楼项目，光耀东方中心具有得天独厚的综合优势，定位于地标性"中央政经商务综合体"的该项目位于西三环内，阜成路与西三环交汇处，航天桥东北角。距长安街1800米，距金融街1900米。项目正处于国家级政务区、金融区、商务区的中枢，即北京传统"西贵"之地。项目周边3公里半径内，坐落着多个国家机关单位，此外众多金融机构、高等学府和科研机构分布于四周。

与所处枢纽位置相结合，西三环写字楼市场存在巨大的市场潜力：一是高新技术产业一直是国家首要鼓励发展的核心产业之一，而中央去年提出"将中关村打造成为世界最有影响力的高新技术产业园之一"的目标无疑会促使中关村高新技术产业的进一步发展，其对周边区域高端写字楼项目的需求必然也将大大增加；二是金融街作为国家金融核心吸引了众多金融巨鳄，而该区域在快速达到饱和过后也制定了向西扩容的战略目标；三是西三环分布众多国家级单位机构，其相关联的众多行业均在寻找就近办公的最佳写字楼。

面临定位转型和需求集中爆发

京西商业地产价值亟待提升

事实上，随着近年来北京核心政务区概念崛起，使天安门西区环境优势更加凸显，加上商务成本低于东部传统核心区，吸引了众多"国字头"大型企业落户。据了解，作为目前该区域唯一在售的高端写字楼，光耀东方中心可实现即买即租、即买即用、即买即办证。而这样的销售模式当前无疑大大缓解了该区域高端写字楼紧张的局面，而且出于西三环规划的战略，可以预见在以后很长一段时间内西三环都不会再有新写字楼项目入市，不少投资群体和大企业也是充分看到光耀东方中心这一保值增值潜力竞相而来，光耀东方中心目前已有中国投资担保有限公司、广东核电、中国金币总公司等众多大型实力企业入驻。

目前，西三环区域定位仍以居住功能为主，区域内商务氛围仍显薄弱，除紧邻西客站南广场的丽泽商圈外，其他西三环贯通区域商业地产定位和规划相对滞后，现有商务功能已经远不能适应区域发展需求。而对应在需求方面，近几年区域内写字楼项目入住企业多为内资中小型企业，租用面积相对零散，普遍不大，项目自身及周边配套设施相对落后，无法满足大型企业的办公需求。而随着大量跨国公司和国内大企业在西部除金融街、中关村外的"需求外溢"，又导致写字楼租赁需求快速回升，租金稳定上升，商用物业市场在2011年下半市场需求呈现出了明显的全面反弹，总体来说，区域内的商业地产价值亟待提升。

以光耀东方中心为例，由于目前项目周边高档写字楼几乎达到无楼可立即租的状态，九月份光耀东方中心推出的A座销售良好，包括广东核电、中国金币等公司，原本是大厦租户，现在都购买了多层自用，这种情况不在少数。"原本预计写字楼升级改造后的租金是8~10元/天/平方米，但目前租金最高已经达到了20元/天/平方米。"光耀东方中心项目负责人表示，而定位于服务式写字楼的B座，因其独特的产品优势，尚未开盘便吸引了不少高端企业客群的关注和追捧。

据介绍，光耀东方中心写字楼单体建筑面积达9.8万平方米，地上23层，地下3层。为满足客户差异化需求，地上写字楼分别为5A级写字楼与服务式写字楼。此外项目配套齐全，集办公、商业、休闲、健身、娱乐为一体，周边交通发达，写字楼群楼底商所在的鲍鱼先生和苏浙酒楼更是周边两公里范围内为数不多的高端餐饮场所，每天都聚集着旺盛的人气。

综合规划利好提供远景价值支撑西三环商务办公需求急聚爆发除了区域本身所蕴含的核心商业价值外，从综合配套利好来看，西三环规划中的轨道交通十号线二期，即将于2012年开通，此线路开通后，将贯通丰益桥到苏州桥的区域。业内人士表示，从城市发展角度来看，轨道交通会对一个城市发展的均衡性产生影响。轨道交通的出现会打破原有的城市区划分布，一些城区的相对优势将会被调整，经济产业结构的优劣势会发生变化，这些变化将会引发写字楼需求格局的变化。但轨道交通的出现对整体区域价值的影响并不是唯一的，区域内的项目构成及配套设施的完善才能真正带动写字楼需求的调整，逐步完善的商业配套及商务氛围，才能使产业链企业日渐丰富，客户梯次得以提高。

专家认为，现阶段西三环区域的写字楼市场入住群体稳定，空置率持续保持在较低的水平，近两年内的新增面积一直处于近乎"零供应"状态，整体市场需求一直不断上升，相反轨道交通和配套方面的利好因素不断助推区域长期利好，西三环区域商务办公需求目前正处于急聚爆发状态。